La reciente aprobación en España de la primera Entidad Responsable de la Inscripción y Registro (ERIR) por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) representa un hito clave en el desarrollo y consolidación del ecosistema de activos inmobiliarios tokenizados. Este avance normativo crea un marco sólido y seguro para la emisión, inscripción y gestión de valores tokenizados mediante tecnología blockchain, fortaleciendo la transparencia, trazabilidad e integridad de las operaciones, y garantizando la protección de los derechos económicos de los inversores. La introducción de la figura de la ERIR responde a la creciente necesidad de regular un mercado en expansión, donde la tokenización de activos inmobiliarios se presenta como una herramienta innovadora que democratiza el acceso a la inversión. Este proceso divide los activos inmobiliarios en tokens digitales que representan una participación fraccionada en el bien subyacente, facilitando la entrada de inversores particulares y nuevos perfiles de mercado antes inaccesibles en las operaciones tradicionales. Sin embargo, el dinamismo de este sector exige una respuesta regulatoria firme y adaptada. Aunque el Reglamento sobre los Mercados de Criptoactivos (MiCA), que entrará en vigor en la Unión Europea en diciembre de 2024, supone un avance relevante en la regulación de criptoactivos, los tokens con características de instrumentos financieros siguen bajo la normativa financiera tradicional, que ha ido incorporando figuras innovadoras como la ERIR. Uno de los principales desafíos para el éxito de la tokenización inmobiliaria es la protección del inversor minorista. Para ello, es fundamental establecer modelos jurídicos robustos que aseguren no solo la salvaguarda de los derechos de los pequeños inversores, sino también la atracción de actores institucionales, esenciales para proporcionar liquidez y estabilidad al mercado. Asimismo, existen retos importantes en materia mercantil, registral y fiscal.

La inscripción de tokens en el Registro de la Propiedad plantea nuevas cuestiones sobre la titularidad y el reconocimiento legal de estos activos digitales. Además, el tratamiento fiscal de las transmisiones de tokens requiere clarificación para evitar incertidumbres que puedan frenar el desarrollo del mercado. La experiencia española, pionera con la figura de la ERIR, puede servir como modelo para otros mercados interesados en la tokenización de activos inmobiliarios y financieros. La regulación implementada se concibe no solo como un conjunto de normas restrictivas, sino como una inversión estratégica que impulsa la innovación, genera confianza y fomenta la participación activa en el mercado de valores tokenizados. Este avance tiene un impacto amplio en los sectores inmobiliario y financiero, al introducir una nueva forma de entender la inversión y gestión de activos, aprovechando las ventajas de la tecnología blockchain en términos de eficiencia, seguridad y accesibilidad. La tokenización también permite la desintermediación, reduciendo costes y tiempos en los procesos de compraventa y aumentando la transparencia en todas las etapas. En resumen, la aprobación en España de la primera ERIR por la CNMV constituye un paso decisivo hacia un mercado más abierto, eficiente y seguro, capaz de transformar profundamente la industria inmobiliaria y financiera, promoviendo la participación de un amplio espectro de inversores y contribuyendo al desarrollo de nuevos productos y servicios basados en blockchain. La consolidación de este marco regulatorio favorable es esencial para garantizar que la innovación tecnológica se traduzca en beneficios reales tanto para el mercado como para la sociedad en general.